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    关于房屋按揭利率你不得不知道的事

    2017-2-13 12:55| 发布者: 澳门葡京赌场网址市| 查看: 884| 评论: 0|来自: [db:出处]

    不少借款人在向按揭专业人士咨询的时候,也总能听到这样一句话,“挑产品的时候不能单看利率是高是低。”有的人对此不以为然,认为这只不过是经纪人为了多拿佣金所抛出的一套说辞罢了。但实际上,按揭的灵活性、合同条款的限制以及在咨询时所能得到的建议,都对借贷成本的有着决定性的影响。但是许多人在低利率面前,故意对这些影响视而不见。这样做的后果是什么呢?结果可能会因为0.1%或0.2%的利率折扣,在前期省下几百到一两千元的利息支出,但是如果想进行转按揭或是提前终止合约时,面对的将是上万元的按揭罚金。


    而且实事上,这种转按揭的情形是很普遍的。统计数据显示,有超过一半的借款人会在按揭到期前重签新的合同,大部分的5年期固按借款人会在三年半的时候更换合同。因此,才会时常听到那些天价罚单的消息。


    如果不确定能否合同期内死守在一份合约上,那么在和经纪人沟通时,就一定要把下面这些问题问清了,这样才能确保拿到的是“最好的利率”。


    关于利率


    很多人都会问:


    1.根据目前的资信状况以及按揭偏好来讲,能给到确实是最低的利率吗?


    2.如果在市场上找到了其它相似的按揭产品,但可以提供给更低的利率吗?


    3.可以将利率锁定多常时间?(大部分产品会允许90-120天的锁定期,但如果拿到的是特惠产品,锁定期可能只有30-45天。)


    4.如果按揭预批下来后,利率又降了,贷款人会自动调低利率吗?还能获新推的促销产品吗?


    5.现在给的按揭预批利率还能再低点吗?(银行的按揭预批利率一般比最优惠的产品利率要高一些,这部分利差可以被解读为提前锁定利率所需支付的保费,但仍有讨价还价的可能。)


    6.在按揭续期的时候,也能提供最优的折扣利率吗?


    关于提前还款


    7、在不缴罚金的情况下,每年可以多还多少钱?


    灵活的提前还款选项可以帮助少缴罚金,节省利息。大部分按揭产品允许每年进一次大额提前还款,还款额度为按揭总额的10%-30%。不过,这个提前还款的额度并非越多越好,够用就行。如果每年最多提前还10%,却要为20%的额外还款选项支付更高的利率,那就不值得了。


    8、什么时候可以进行这笔大额还款?


    好的贷款人允许在一年内的任何时间行使大额提前还款权。


    9、有什么加速还款的选项么?


    贷款人应该可以提供月供、双周供、周供、半月供等多种频率的按揭。


    关于罚金


    10、可以提前终止合同吗?


    大部分贷款人的规定是,只要支付罚金,就可以提前解约。但有一些次级贷款人,只允许在卖房时解除合同。还有的贷款人在合约到期前,根本不允许违约。开放式按揭在罚金上面的规定比封闭式按揭要宽松的多,但也要支付更高的利率。


    11、罚金是怎么计算的?


    封闭式按揭通常会用到两种罚金计算方式:三个月利息法或是利差法(IRD)。通常活动按揭适用于前种,固定按揭适用于后种。


    利差法的具体计算规则是这样的,罚金等于签约时利率和违约时利率(若贷款还剩3年到期,则选取违约时的3年期利率)的差额,乘以按揭余额再乘以所剩时间。假设以5.19%的折扣利率*申请了一笔五年期固定利率按揭,并在按揭到期前33个月时违约,违约时对应着3.99%的三年期利率,按揭余额20万,则最终:罚金=(5.19% -3.99%)x200,000 x33/12=6,600元


    需要特别注意的是,部分银行在计算时选择挂牌利率而非折扣利率作为计算依据。


    12、如果把原房产的按揭转移到了新房上,可以避免罚金吗?


    如果买房的时候还很年轻,工作发展变数较大,或者家庭成员有可能快速扩张的话,强烈建议选择可转性(portable)更好的按揭。有的贷款人允许进行按揭转移,但却不允许增加按揭额度。也就是说当买入的新房更贵,需要进行额外融资的时候,同样需要支付罚金。信用社(CreditUnion)基本上不支持跨省转按揭。如果在按揭的基础上还申请了HELOC(房屋净值抵押贷款),那么就要先确定它也是可转的,同时利率不会大变。


    13、如果要把按揭转到另一套房产上,可以给多长时间的过渡期?


    卖房和买房的交割期很难安排到同一天,因此贷款机构提供的转按揭过渡期越长越好,最好是在60天以上。当然也有的贷款机构不提供任何过渡期,那么需要另行申请过桥贷款(bridgeloan)。


    14、如果违约了,那么是否可以利用提前还款特权来降低罚金呢?


    有的机构规定,在计算罚金时,违约前30天内进行的大额还款将不会视同还款。


    15、如果选择的是现金返还型按揭,还要把之前到手的现金再还回去么?


    通常来说都是按比例返还的,但也有机构规定,即使在合同到期前一天违约,也要把现金100%的还回去。


    Refinance


    16、在进行refinance的时间上有什么限制么?


    17、在不支付罚金的情况下,可以随时提升按揭额度,同时拿到优质的利率吗?


    如果需要换一所更好更贵的房子,那么这样的规定会很有利。当需要提高借款额时,有的机构会收取部分罚金,或者提升利率来变相多收费。


    18、在不支付罚金的情况下,能以更优质的利率,进行refinance吗?


    通常当利率进入下跌期时,就会有借款人想进行此种操作,银行将此类业务称做“blend and extend”。同时如果合同期已经过了一半,进行此种操作也可以免去按揭续期时利率大涨的风险。


    19、可以申请可循环(readvanceable)按揭吗?


    可循环按揭允许那些至少拥有20%房屋净值的业主重新借出已偿还的本金部分,通常它指的即是HELOC业务。这允许以更低的成本融资,从而高效利用资金。可以将借出的本金投资于回报率更高的股市、生意,或是进行汽车贷款、装修贷款,也可以当作是一笔应急资金。


    浮动利率


    21、浮动利率产品有什么特别的限制吗?


    有的浮利产品不允许将按揭转移到另一所物业上去,也不允许借款人进行加按,在提前还款上面的规定也要严不少。22、当最优利率上升的时候,贷款机构在多长时间后会调息?


    部分机构,比如ING,会根据最新的P每三个月对按揭利率进行一次调整。不过利率的调整并不会影响到供款额。每月的月供仍将保持一致,只不过利率升高的时候,会有澳门葡京开户网址的钱是用于偿还利息,而更少的钱去偿还本金。


    23、可以随时将浮动利率转为固定利率吗?


    浮动利率有一次机会可以转为固定利率,但这时,很难拿到好的折扣利率。而且,转换的时机并不容易把握。从历史经验来看,在80%的时间内,浮动利率会比固定利率更省钱。但在近两年的市场上,趁着利率低位将其锁定更长时间是更为通行的做法。



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